В этой статье мы разберем, как оформить арендуемый у государства земельный участок в собственность в 2022 году. Эта инструкция касается земли, полученной абсолютно любым способом – будь это торги на аукционе, переуступка или аренда. Даже если об оформлении в собственность в договоре не сказано ни слова, это не значит, что это запрещено.

Итак, приступим.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Как купить или продать землю, находящуюся в аренде

Землю у государства можно только купить

Арендаторам земли в любом случае придется проводить выкуп земли из аренды в собственность у государства. Бесплатно землю в свое распоряжение на основе договора аренды, даже долгосрочной, получить не выйдет.

Если участок был выделен под ИЖС, арендаторы земли, построившие на этой земле дом, могут выкупить ее без объявления аукциона. В том же случае, если на земле отсутствует жилье, или оно есть, но не оформлено в собственность, арендатор не имеет приоритетных прав на выкуп земли. В таких случаях обязательно проводить аукцион, во время которого мало того, что стоимость земли может заметно вырасти, так ее еще и может купить другой человек. Поэтому значительно выгоднее и менее рискованно сразу построить дом, а затем оформлять землю в аренде в собственность.

Как выставляется стоимость участка

Если земля находится в аренде, вы можете выкупить ее по льготной стоимости. То есть за цену, ниже кадастровой. Размер «скидки» в разных населенных пунктах разный и может зависеть от множества факторов.

Стоимость земли в разных регионах сильно отличается

Если же земля находится в муниципальной собственности, процент выкупа выставляется местными властями. Эту информацию можно узнать в администрации, у юристов, либо в интернете.

Если же земля относится к федеральной зоне, размер процента выкупа от кадастровой стоимости указан в Постановлении Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279. Наиболее часто встречающаяся «скидка» составляет 40%. То есть вы можете осуществить перевод земли из аренды в собственность за 60% от ее кадастровой стоимости. В любом случае, процент от стоимости следует узнавать индивидуально для каждого участка. Некоторые участки продаются и за 3% и менее от кадастровой стоимости.

Чтобы узнать, к какой земле относится участок, ознакомьтесь с содержанием договора аренды. Если земля федеральная, в качестве арендодателя является Территориальное управление Росимущества. Если этого не указано, значит, земля принадлежит муниципалитету

Участок какой площади можно выкупить у государства

Чтобы произвести выкуп земельного участка из аренды в собственность, нужно, чтобы его размер находился в рамках, обозначенных законодательством. То есть быть не меньше минимальной и не больше максимальной дозволенной площади. Эти границы устанавливаются местными властями для каждого населенного пункта.

Участок не должен превышать или быть меньше площади, указанной в законодательстве

Какие бывают дополнительные условия перевода из аренды в собственность земельного участка

В некоторых районах местные власти выставляют дополнительные условия выкупа земли. Например, в республике Башкортостан существуют такие правила:

1. Если аренды началась после января 2015 года и арендаторы желают перевести землю в собственность до того, как истечет срока аренды, цена выкупа будет равна 100% кадастровой стоимости за вычетом денег, уже оплаченных за аренду.
2. Если договор аренды заключался до января 2015 года, землю можно забрать за 3% от кадастровой стоимости участка без каких-либо дополнительных условий.

Так, если, кадастровая стоимость участка 1 000 000 рублей, а арендаторы заплатили за аренду всего 300 000 рублей, они смогут приобрести этот участок за 700 000 рублей. А если дождаться конца срока аренды, участок обойдется в 30 000 рублей.

О том, какие дополнительные условия действуют в ваших регионах, следует уточнять в местной администрации или же у юристов из этого населенного пункта.

Пошаговая инструкция как выкупить арендуемый участок у государства

1 – Получаем информацию касательно того, не ограничен ли участок в обороте

В договоре аренды не всегда указывается, ограничен ли участок в обороте. Часто для планируемого строительства – дороги, предприятия или жилого комплекса, местные власти ограничивают в обороте участки, лежащие на территории, отведенной под эти цели. Таким образом, земля бронируется под нужды муниципальных властей. О подобных действиях арендатору могут не сообщать. Зато власти обязаны подавать эту информацию в Росреестр. Соответственно – самым простым способом узнать о возможных ограничениях будет заказать выписку из ЕГРН. Тем более что такая справка все равно нужна будет на дальнейших этапах выкупа. По личному опыту советуем брать выписку в печатном виде, а лучше иметь оба варианта на всякий случай.

Классификация участков, которые могут быть ограничены в обороте

2 – Узнаем о том, какие условия оформления аренды земельного участка в собственность

Обратитесь в администрацию, которая выступает в роли арендодателя. Там вам должны рассказать о том, какие условия выкупа земли действуют в их населенном пункте, какая назначена стоимость, подходит ли участок для продажи по размерам. На всякий случай уточните и о том, какие требования они предъявляют к жилому дому, если такой построен на вашем участке.

3 – Проверяем, есть ли у участка четко обозначенные границы, занесенные в кадастр

Так как по законодательству каждый участок должен находиться на учете, следует навестить сайт Росрееста и на публичной кадастровой карте по номеру найти свой участок. И по результатам проверки перед нами откроется один из двух возможных вариантов решения.

Присутствие участка в кадастре значительно упрощает его перевод в собственность

Первый вариант – участок находится на карте Росреестра

В таком случае сразу приступаем к процессу перевода земли из аренды в собственность. Для этого нужно подать заявление через Многофункциональный центр на арендодателя, который указан в вашем договоре аренды. Оттуда ваше заявление попадет на рассмотрение в местную администрацию населенного пункта, которому принадлежит земля.

После этого следуем по следующим пунктам:

1. Арендатор подает в местную администрацию заявление, в котором озвучено желание получить арендованный участок в собственность без проведения аукциона. Напоминаем, для этого следует заранее построить на нем дом. Все бланки и примеры заполнения вам обязаны предоставить. При подаче данного заявления, следует прикрепить следующие документы:
   1. Паспорта арендатора (ов).
   2. Две выписки из ЕГРН – одна на участок, другая – на построенный жилой дом.
   3. Несколько фотографий дома снаружи.
   4. Договор, на основании которого осуществляется аренда земли.
2. Дожидаемся приезда комиссии, которая должна проинспектировать дом. Они могут приехать без уведомления, или не приехать вовсе – дело случая.
3. После этого администрации дается 30 календарных дней на принятие решения. На практике приходится ждать более двух месяцев, потому что после принятия решения, документы отправляются в Межведомственную комиссию.
4. Если перевод земли из аренды в собственность ратифицируют, вам сообщают о дате, когда можно будет подписать договор купли-продажи. В этом документе указывают все реквизиты участка, сумма, которую нужно оплатить и время (обычно 14 дней), за которое нужно произвести оплату.
5. После того, как оплата проведена, следует подписать акт приема-передачи на участок.

Вариант второй – в Росреестре отсутствуют данные о четких границах участка, выкупаемого из аренды в собственность

В этом случае задача заметно усложняется. Прежде, чем перейти к перечисленным выше пунктам, вам придется провести межевание участка и внести данные о нем в кадастр.

Шаги будут следующими:

1. Проводим межевание участка. Для этого следует обратиться к кадастровому инженеру и оплатить эту услугу. Это нужно сделать, чтобы очертить официальные размеры и границы участка. На работы уходит примерно месяц и около 15 000 рублей. Результат – получение межевого плана участка и акт о том, что границы участка согласованы с соседями.
2. Следующим шагом будет внести полученные данные в кадастр. Можно подать документы в Регистрационную палату, но так как ее офисы отсутствуют во многих населенных пунктах, лучше сделать это через МФЦ. Подаются следующие документы:

• Паспорта арендатора.
• Выписка из ЕГРН на построенный на участке дом.
• Межевой план и другие документы, полученные у кадастрового инженера.

По закону, на рассмотрение документов должно уйти не более 7 дней.

Далее действуем по инструкции к первому случаю, когда данные об участке внесены в кадастр, ведь мы это сделали своими силами.

Если участка нет в кадастре, следует заказать его межевание у кадастрового инженера

4 – Регистрация права собственности на землю, выкупаемую из аренды

Заключительным этапом будет фиксация своего права собственности на купленную землю. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно в Регистрационную палату.

Пакет документов следующий:

• Паспорт.
• Документ, подтверждающий право собственности на построенный на участке дом.
• Договор купли-продажи участка.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 350 рублей для всех случаев.

Сотрудники МФЦ или Регистрационной палаты, в зависимости от того, куда вы подаете документы, на основании предоставленных вами данных, составляют заявление о регистрации права собственности. Его нужно внимательно проверить и подписать. Затем все документы, кроме паспорта, следует оставить в учреждении и отправит ваши документы регистратору. По закону, ответ должен прийти в течение 12 дней, но на практике ждать приходится дольше из-за загруженности государственных служб.

После этого останется только забрать выписку из ЕГРН, свидетельствующую о вашем праве на собственность. И, конечно же, весь остальной пакет документов, который вы оставили для регистрации этого права.

В каких случаях могут отказать в выкупе участка из аренды в собственность

Местные власти могут отказать в выкупе земли в следующих случаях:

• Землю ограничили в обороте.
• Дом на участке не признали жилым.
• Земля заходит за красные линии застройки.

Не всегда подобные решения правомерны и часто выдаются в аренду участки, с которыми нельзя это делать. И выясняются эти моменты только при попытке узаконить свое право собственности на эту землю.

Что делать, если местные власти вам отказали в покупке арендованного участка земли

Первым делом следует узнать, насколько правомерен отказ. Для этого понадобится консультация юриста. Если выяснится, что вам не дали разрешения без веских на то причин, можно подать административный иск в местный суд.

Если же администрация отказала по веским причинам, можно пойти другим путем. Например, если на участке построен дом, вы имеете право требовать у властей подписания нового договора аренды, сроком до 49 лет.

При отказе можно оспорить решение в суде

Если у вас остались вопросы, касательно того, как быстро и с минимальными затратами выкупить арендованную землю у государства, или продать землю в садоводстве обращайтесь в компанию «Колизей». Будем рады помочь.