2603 объектов:
Какими качествами обладают специалисты по недвижимости?
Хотелось бы сказать относительно тех качеств, которыми наделены
Насколько выгодно продавать загородную недвижимость сегодня?
Продавцы, которые имеют ненужную загородную недвижимость, в виде
Агентство «Колизей» является специалистом в области недвиж
Перечень документов для продажи дачи в 2023 году. Пакет документов для купли-продажи дачного участка
В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ
Элитная недвижимость в Санкт-Петербурге. Элитная недвижимость для ценителей уникальности
На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли
Закон о прописке в СНТ с 2021 – как прописаться на даче по новому закону
С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова
Большая часть людей считают, что для оценки доли имущества достаточно разделить рыночную цену квартиры на количество владельцев. Однако это заблуждение. Дело в том, что продавать общее имущество по долям всегда куда менее выгодно, чем квартиру целиком.
Оценка стоимости доли квартиры гораздо сложнее, чем думает большинство россиян
Основная причина в том, что покупая недвижимость целиком, любой человек готов переплатить (в этом случае, заплатить полную рыночную стоимость) за право безраздельно пользоваться всей площадью квартиры. И наоборот – покупая долю, он прекрасно понимает, что ему придется мириться с такими неудобствами, как присутствие в квартире посторонних людей, а значит – никогда не заплатит за долю объекта сумму, эквивалентную рыночной стоимости приобретаемой части.
Чаще всего при оценке доли в квартире будет присутствовать понижающий коэффициент. Он может равняться 0,7 или даже 0,5 – в зависимости от множества факторов. Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.
К таким факторам относится размер части, возможность покупки отдельной комнаты, количество долей в собственности и множество других нюансов. Но обо всем по очереди.
Имеется в виду четкое разграничение отдельных территорий. Например, если количество комнат соответствует количеству владельцев, те могут договориться о том, что каждое помещение является отдельной долей, а коридор, санузел и кухня находятся в общем пользовании.
Такой порядок значительно повышает полезность доли в глазах потенциального покупателя, ведь тот может рассчитывать на свою собственную изолированную жилплощадь. Но ему все равно придется иметь дело с неудобствами в виде пользования общими участками. Да и как показывает практика, подобного порядка между собственниками практически никогда не бывает.
Нередко бывают такие варианты, когда другие собственники проживают в другом городе или вообще за рубежом и не то, что не пользуются, но даже не имеют ключей от квартиры. Привлекательность такого жилья также высока – за относительно небольшие деньги, покупатель может приобрести юридически часть квартиры, а фактически – пользоваться всей недвижимостью.
Из недостатков следует отметить, что факт постоянного проживания совладельцев в другом месте никак, кроме слов продавца доли, подтвердить не получится. И если они все-таки заявят на свои права на оставшуюся долю, их придется учитывать.
Чем больше размер доли, тем проще ее выделить из общей площади и тем дороже она будет
Тут все просто – если человек владеет 7-ю частями из 10-ти, понижающий коэффициент для такой доли будет минимальным. По большому счету, продается почти вся квартира и существует немалый шанс того, что с владельцами остальных долей в будущем можно будет договориться.
И наоборот – чем меньше размер продаваемой доли, тем меньше вероятность продать его, а значит – тем ниже сумма, которую можно будет выручить.
Чем больше людей имеют свою долю в одном объекте, тем ниже привлекательность каждой доли у покупателей, и тем ниже ее рыночная цена. Например, если продается одна пятая доля в трехкомнатной квартире, такая жилплощадь будет скорее обузой, чем полезным приобретением. И наоборот – покупая одну из двух долей в двухкомнатной квартире, покупатель с огромной вероятностью получит в свое распоряжение собственную комнату.
Да и о выкупе оставшихся долей в квартире проще договориться с одним человеком, чем с четырьмя.
Чем больше совладельцев, тем ниже стоимость каждой доли
Даже если вы купили ½ долю квартиры, но ваш содольщик прописал там всех пятерых членов своей семьи, конечно, такой вариант будет значительно менее привлекателен для покупателя. Во-первых – от мысли выкупить жилье полностью, скорее всего, придется отказаться. А во-вторых – ему придется уживаться не с одним, а с куда большим количеством людей. Что значительно менее комфортно.
В продолжение вопроса о прописанных – при покупке доли покупателю следует убедиться в том, что среди владельцев других долей нет несовершеннолетних. Иначе в будущем, если вы все-таки договоритесь о выкупе остальных частей, вам придется иметь дело еще и с органами опеки. А те могут просто не дать своего согласия на проведение такой сделки, если, по их мнению, она идет в разрез с выгодой несовершеннолетнего.
Вряд ли найдется покупатель, который предпочтет долю в квартире премиум-класса отдельной, но более дешевой квартире. Поэтому дорогую недвижимость следует продавать целиком, иначе полностью теряется смысл ее приобретения.
Любая недвижимость – квартира, дом, офис, не продастся без предварительного осмотра. Если по какой-то причине невозможно показать потенциальным покупателям объект, лучше просто отказаться от затеи продать ее. Тем более, когда речь идет о доле в квартире. Покупать кота в мешке никто не будет.
Закон об оценке доли квартиры гласит, что перед тем, как искать покупателя на свою долю в квартире, ее владелец обязан предложить покупку содольщикам на тех же условиях. Делать это лучше с помощью извещения. Владельцы других долей должны как-то отреагировать на предложение покупки доли. При этом – отсутствие ответа расценивается как отказ. Только получив отказ (равно не получив согласия), от всех совладельцев, можно приступать к процессу оценки доли и ее продаже.
Все вышеперечисленные факторы влияют на коэффициент понижения, который, как говорилось в начале, чаще всего находится в диапазоне от 0,5 до 0,7. Только опытному оценщику под силу точно вычислить точно этот коэффициент. В большинстве же случаев риэлторы выставляют стоимость доли, исходя из схожих предложений на рынке.
Формула же расчета стоимости доли выглядит следующим образом:
Сд = Скв×Д/2×К;
Где:
Эта формула и различные ее вариации заложены в принцип функционирования онлайн-калькуляторов для оценки квартиры для продажи доли квартире.
Размер дисконта для разных по размеру долей
НЭИ – наиболее эффективное использование недвижимости, которое:
В соответствии с этим принципом, на рыночную стоимость долевого имущества влияет поведение покупателя и продавца, каждый из которых желает получить наибольшую выгоду от сделки.
Самое эффективное для продавца решение – достигнуть соглашения с другими совладельцами, продать квартиру и разделить полученную выгоду в соответствии с долей каждого. Это самый выгодный и быстрый способ получения прибыли. В противном случае, всем совладельцам придется узнать, как суд оценивает стоимость доли в квартире.
Если вы владелец доли в квартире и хотите знать, как оценить долю в квартире для выкупа, обращайтесь к нам. Мы посоветуем хороших оценщиков, проследим за тем, чтобы все этапы сделки прошли успешно и поможем найти достойных покупателей. Звоните, будем рады помочь!
Как продать долю в квартире, когда собственников несколько, и как обойти...
Выборгский р-н, который находится в северо-западной части Ленинградской ...
Наличие свободных средств – повод их выгодно инвестировать. ...
В последнее время все больше встречается...
При продаже недвижимости все хотят выручить за неё намного больше потрач...
Вероятнее всего вы не единожды слышали реальные истории о том, как стано...