Большая часть людей считают, что для оценки доли имущества достаточно разделить рыночную цену квартиры на количество владельцев. Однако это заблуждение. Дело в том, что продавать общее имущество по долям всегда куда менее выгодно, чем квартиру целиком.

Оценка стоимости доли квартиры гораздо сложнее, чем думает большинство россиян

Основная причина в том, что покупая недвижимость целиком, любой человек готов переплатить (в этом случае, заплатить полную рыночную стоимость) за право безраздельно пользоваться всей площадью квартиры. И наоборот – покупая долю, он прекрасно понимает, что ему придется мириться с такими неудобствами, как присутствие в квартире посторонних людей, а значит – никогда не заплатит за долю объекта сумму, эквивалентную рыночной стоимости приобретаемой части.

Чаще всего при оценке доли в квартире будет присутствовать понижающий коэффициент. Он может равняться 0,7 или даже 0,5 – в зависимости от множества факторов. Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.

Оценка стоимости доли в квартире – факторы, влияющие на стоимость

К таким факторам относится размер части, возможность покупки отдельной комнаты, количество долей в собственности и множество других нюансов. Но обо всем по очереди.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Как продать долю в квартире – пошаговая инструкция

Порядок пользования общим жильем, принятый среди его владельцев

Имеется в виду четкое разграничение отдельных территорий. Например, если количество комнат соответствует количеству владельцев, те могут договориться о том, что каждое помещение является отдельной долей, а коридор, санузел и кухня находятся в общем пользовании.

Такой порядок значительно повышает полезность доли в глазах потенциального покупателя, ведь тот может рассчитывать на свою собственную изолированную жилплощадь. Но ему все равно придется иметь дело с неудобствами в виде пользования общими участками. Да и как показывает практика, подобного порядка между собственниками практически никогда не бывает.

Доступ совладельцев в квартиру как веский фактор при оценке доли

Нередко бывают такие варианты, когда другие собственники проживают в другом городе или вообще за рубежом и не то, что не пользуются, но даже не имеют ключей от квартиры. Привлекательность такого жилья также высока – за относительно небольшие деньги, покупатель может приобрести юридически часть квартиры, а фактически – пользоваться всей недвижимостью.

Из недостатков следует отметить, что факт постоянного проживания совладельцев в другом месте никак, кроме слов продавца доли, подтвердить не получится. И если они все-таки заявят на свои права на оставшуюся долю, их придется учитывать.

Размер продаваемой доли квартиры

Чем больше размер доли, тем проще ее выделить из общей площади и тем дороже она будет

Тут все просто – если человек владеет 7-ю частями из 10-ти, понижающий коэффициент для такой доли будет минимальным. По большому счету, продается почти вся квартира и существует немалый шанс того, что с владельцами остальных долей в будущем можно будет договориться.

И наоборот – чем меньше размер продаваемой доли, тем меньше вероятность продать его, а значит – тем ниже сумма, которую можно будет выручить.

Количество владельцев недвижимости

Чем больше людей имеют свою долю в одном объекте, тем ниже привлекательность каждой доли у покупателей, и тем ниже ее рыночная цена. Например, если продается одна пятая доля в трехкомнатной квартире, такая жилплощадь будет скорее обузой, чем полезным приобретением. И наоборот – покупая одну из двух долей в двухкомнатной квартире, покупатель с огромной вероятностью получит в свое распоряжение собственную комнату.

Да и о выкупе оставшихся долей в квартире проще договориться с одним человеком, чем с четырьмя.

Чем больше совладельцев, тем ниже стоимость каждой доли

Количество прописанных в квартире человек

Даже если вы купили ½ долю квартиры, но ваш содольщик прописал там всех пятерых членов своей семьи, конечно, такой вариант будет значительно менее привлекателен для покупателя. Во-первых – от мысли выкупить жилье полностью, скорее всего, придется отказаться. А во-вторых – ему придется уживаться не с одним, а с куда большим количеством людей. Что значительно менее комфортно.

Наличие среди дольщиков несовершеннолетних

В продолжение вопроса о прописанных – при покупке доли покупателю следует убедиться в том, что среди владельцев других долей нет несовершеннолетних. Иначе в будущем, если вы все-таки договоритесь о выкупе остальных частей, вам придется иметь дело еще и с органами опеки. А те могут просто не дать своего согласия на проведение такой сделки, если, по их мнению, она идет в разрез с выгодой несовершеннолетнего.

Продажа доли элитной недвижимости

Вряд ли найдется покупатель, который предпочтет долю в квартире премиум-класса отдельной, но более дешевой квартире. Поэтому дорогую недвижимость следует продавать целиком, иначе полностью теряется смысл ее приобретения.

Продажа доли недвижимости без осмотра объекта

Любая недвижимость – квартира, дом, офис, не продастся без предварительного осмотра. Если по какой-то причине невозможно показать потенциальным покупателям объект, лучше просто отказаться от затеи продать ее. Тем более, когда речь идет о доле в квартире. Покупать кота в мешке никто не будет.

Важные моменты при продаже доли в квартире

Закон об оценке доли квартиры гласит, что перед тем, как искать покупателя на свою долю в квартире, ее владелец обязан предложить покупку содольщикам на тех же условиях. Делать это лучше с помощью извещения. Владельцы других долей должны как-то отреагировать на предложение покупки доли. При этом – отсутствие ответа расценивается как отказ. Только получив отказ (равно не получив согласия), от всех совладельцев, можно приступать к процессу оценки доли и ее продаже.

По какой формуле производится расчет стоимости доли квартиры

Все вышеперечисленные факторы влияют на коэффициент понижения, который, как говорилось в начале, чаще всего находится в диапазоне от 0,5 до 0,7. Только опытному оценщику под силу точно вычислить точно этот коэффициент. В большинстве же случаев риэлторы выставляют стоимость доли, исходя из схожих предложений на рынке.

Формула же расчета стоимости доли выглядит следующим образом:

Сд = Скв×Д/2×К;

Где:

• Сд – это стоимость доли.
• Д ­– ее площадь.
• Скв – средняя стоимость квадратного метра подобного жилья на рынке.
• К – понижающий коэффициент.

Эта формула и различные ее вариации заложены в принцип функционирования онлайн-калькуляторов для оценки квартиры для продажи доли квартире.

Размер дисконта для разных по размеру долей

Что такое НЭИ и что нужно знать о том, как оно работает

НЭИ – наиболее эффективное использование недвижимости, которое:

• Максимально увеличивает ее эффективность, то есть стоимость.
• Осуществимо.
• Юридически чисто.
• Оправдано с финансовой стороны.

В соответствии с этим принципом, на рыночную стоимость долевого имущества влияет поведение покупателя и продавца, каждый из которых желает получить наибольшую выгоду от сделки.

Самое эффективное для продавца решение – достигнуть соглашения с другими совладельцами, продать квартиру и разделить полученную выгоду в соответствии с долей каждого. Это самый выгодный и быстрый способ получения прибыли. В противном случае, всем совладельцам придется узнать, как суд оценивает стоимость доли в квартире.

Оценка доли квартиры от агентства недвижимости «Колизей»

Если вы владелец доли в квартире и хотите знать, как оценить долю в квартире для выкупа, обращайтесь к нам. Мы посоветуем хороших оценщиков, проследим за тем, чтобы все этапы сделки прошли успешно и поможем найти достойных покупателей. Звоните, будем рады помочь!